Fique por dentro dos principais direitos do inquilino em caso de locação de imóvel
Alugar um imóvel exige que proprietário e inquilino tenham um amplo conhecimento sobre as regras de locação e os direitos dos inquilinos.
Nesse sentido, a Lei do Inquilinato é uma grande aliada. Ela detalha quais são os direitos que os locatários conquistaram ao longo do tempo, e aqui neste artigo você vai conferir quais são os principais pontos que merecem a sua atenção.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei Nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, foi criada em 1991 para deixar claro quais os direitos do inquilino e do proprietário, além dos deveres de cada um desses envolvidos em um aluguel de imóvel.
Ao longo desses anos, algumas alterações já ocorreram na regulamentação, e a última delas foi durante a pandemia, suspendendo o despejo ou a desocupação de imóveis urbanos por falta de pagamento a partir de março de 2020, o que deu aos inquilinos mais segurança no período crítico.
Uma das principais mudanças da lei nesses mais de 20 anos foi em relação a ações de despejo. Inquilinos com aluguel atrasado e sem garantia locatícia têm prazo de 15 dias para sair do imóvel mediante ação judicial.
Um dispositivo da lei que visa a favorecer as locações é a possibilidade de haver troca de fiador na vigência ou prorrogação do contrato. O fiador que deseja encerrar o compromisso, no entanto, permanece responsável pela fiança por mais 120 dias após comunicar a retirada do contrato.
A multa rescisória é válida para o inquilino que decidir descupar o imóvel antes de completar 12 meses de aluguel ou não cumprir o aviso prévio de 30 dias. Para isso, deve ser feito um cálculo dessa multa.
E se o dono do imóvel decidir tomá-lo de volta antes do prazo por algum motivo não previsto em lei, o inquilino deve ser indenizado.
Quais são os direitos de um inquilino?
A Lei do Inquilinato resguarda diversos direitos da pessoa que está locando o imóvel. Entre eles, podemos destacar alguns dos mais importantes:
1. Receber o imóvel em condições de uso
Ao entrar no imóvel, ele deve estar em boas condições para o uso a que é destinado.
Caso o local apresente problemas ou avarias que coloquem em risco a vida do inquilino, é possível devolver o imóvel.
Para evitar surpresas, antes da ocupação, é realizada a vistoria do imóvel. Na oportunidade, o locatário identifica se há problemas que o proprietário precisa solucionar antes de entregar as chaves ao novo morador.
2. Preferência de compra
Se durante o período de locação o locador decidir colocar a propriedade à venda, existem alguns direitos do inquilino na venda do imóvel.
A Lei do Inquilinato assegura ao inquilino a preferência de compra. Ou seja, o proprietário precisa informar ao inquilino sobre a intenção da venda (judicial ou extrajudicialmente). A partir daí, entre os direitos do inquilino em caso de venda do imóvel, ele tem 30 dias para manifestar interesse na compra.
Se o locatário não se manifestar nesse período, o imóvel vai para o mercado e pode ser vendido a qualquer interessado.
3. Transmissão do contrato em caso de morte
Com o falecimento do inquilino, a Lei do Inquilinato autoriza a substituição pelo seu cônjuge, herdeiros necessários, ou pessoas residentes no imóvel que dependiam economicamente do falecido. Para isso, é preciso notificar o locador sobre a substituição.
O contrato de locação originalmente acordado com o falecido permanece o mesmo, assim como suas condições, sem necessidade de criar uma nova versão ou desfazê-lo.
4. Indenização por benfeitorias
Durante a vigência do contrato de locação, podem surgir necessidades ou conveniências de utilização que não estavam previstas — são as benfeitorias.
Para atender a situações dessa natureza, o inquilino pode efetuar benfeitorias, desde que o contrato de locação não as proíba.
Existem dois tipos de benfeitorias que são indenizáveis: as necessárias (aquelas que não precisam de autorização do proprietário) e as úteis (que precisam de autorização do proprietário).
As benfeitorias necessárias são aquelas que não precisam de autorização do proprietário e que que mantêm a condição de uso do imóvel. São exemplos: reparos estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, paredes, etc.
As benfeitorias úteis requerem autorização prévia do dono do imóvel. Elas aprimoram a condição do imóvel, como instalar janelas com isolamento acústico, entre outras.
Em alguns contratos, há cláusulas contratuais para as benfeitorias, que especificam como as indenizações se darão.
5. Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio
É direito do inquilino solicitar o comprovante de quitação de todas as despesas extraordinárias ao locador, uma vez que o proprietário é que deve custeá-las. O inquilino só tem a obrigação de arcar com as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio.
Constituem as despesas extraordinárias:
indenizações trabalhistas e previdenciárias ocorridas antes da locação;
reformas estruturais ou de ampliação;
pintura de fachadas ou conservação da estrutura;
reformas e reparos elétricos para a habitabilidade do edifício;
instalação de equipamentos de comunicação e segurança;
decoração e paisagismo nas áreas comuns;
constituição de fundo de reserva.
6. Devolução do imóvel
É direito do inquilino morar no imóvel pelo prazo determinado no contrato de locação. A lei estipula contratos de locação de 30 meses, e períodos superiores a esse apresentam alguns riscos legais.
No entanto, ele também tem o direito de fazer a devolução do imóvel quando bem entender — o que pode estar sujeito a multa, se ocorrer antes do prazo, conforme previsto em contrato.
Geralmente, o valor da multa de rescisão é igual a três meses de aluguel e proporcional a duração restante para o término do contrato.
7. Comprovantes de pagamentos
A Lei do Inquilinato assegura o direito ao locatário de receber os comprovantes de pagamento de aluguel.
Caso o proprietário não emita o recibo, configura-se uma infração contratual, que pode ser punida, de acordo com o que está firmado em contrato.
A recomendação é que o inquilino arquive, ainda, os demais tipos de comprovantes de pagamento com as despesas devidamente discriminadas (taxas condominiais, água, energia, etc), para garantir que ele cumpriu as obrigações contratuais e evitar problemas no futuro.
Qual o prazo que o inquilino tem para desocupar o imóvel?
Para que o imóvel retorne para as mãos do proprietário, o inquilino terá que desocupá-lo, e, dependendo da motivação para a saída e do que está previsto em contrato, o prazo de desocupação pode variar.
Se a causa for o fim do contrato de locação, a saída do inquilino deve acontecer até o último dia do prazo de locação estipulado quando o negócio foi firmado.
Se não houver interesse na renovação, 30 dias antes do término do contrato é preciso comunicar oficialmente a imobiliária ou o proprietário.
Caso opte por sair antes do vencimento, o inquilino precisa notificar a sua saída com 30 dias de antecedência. O prazo para a desocupação é contado a partir daí.
Se o proprietário decidir reaver o imóvel durante o período em que a locação está vigente, o direito do inquilino na quebra de contrato é de 30 dias a partir da notificação para deixar o imóvel.
Todavia, a Lei do Inquilinato permite o pedido de rescisão pelo proprietário apenas em alguns casos. São eles:
Acordo mútuo entre as partes;
Infração das cláusulas contratuais ou da legislação;
Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
Pela necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel que impeça a habitação;
Extinção do contrato de trabalho (se houver vínculo entre a ocupação do imóvel e o emprego);
Para uso comprovado pessoal ou de um familiar direto do proprietário que estiver sem moradia própria;
Quando a vigência da locação ultrapassar cinco anos;
Quando houver interesse ou necessidade de realização de obras aprovadas pelo Poder Público.
No caso da venda do imóvel alugado, se o inquilino não manifestar interesse na compra e o imóvel for adquirido por um terceiro, após a venda ser fechada, ele tem 90 dias para sair da residência.
Independentemente da situação, o proprietário jamais pode tirar o inquilino à força do imóvel. Se ele resistir à saída, é preciso buscar a Justiça e tomar como medida legal uma ação de despejo.
Este caminho pode prolongar a permanência do locatário por semanas e até mesmo meses, uma vez que ele pode apresentar uma justificativa aceita pelo juiz, que definirá um novo prazo para desocupação.
Quando o inquilino pode processar proprietário?
Quando os direitos do inquilino não forem preservados durante a locação de um imóvel, a relação entre as partes envolvidas pode precisar de interferência jurídica.
O inquilino tem o direito de entrar com um processo judicial em determinadas situações. Entretanto, não há garantias de se obter uma decisão favorável ou não. Confira alguns casos comuns:
Entrar no imóvel sem autorização do inquilino;
Vistoria irregular e abusiva ao término do contrato;
Negligência com os problemas do imóvel;
Cobrar o aluguel em atraso de forma indevida;
Não emitir recibo de pagamento do aluguel;
Descumprimento das regras em caso de despejo.