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Período de chuvas: como deixar o condomínio preparado

Para que o seu condomínio enfrente o período de chuvas com segurança, organizamos um checklist de ações preventivas e manutenções; plano de contingência e até coberturas de seguro.

O período de chuvas chegou com tudo em diversas regiões do Brasil. Problemas de enchentes, desabamentos, queda de árvores e raios deixam vítimas e comprometem a rede de energia elétrica e internet. Nos condomínios, a situação não é tão diferente.

Seja pelos tristes e reais desastres naturais, seja pelo vídeo "meme" da cobertura de prédio alagada que circulou nas redes sociais, o assunto chama a atenção de síndicos e gestores para a necessidade de conservação da infraestrutura, das manutenções e de um bom seguro predial.


Checklist do condomínio para enfrentar o período de chuva

O período entre dezembro e meados de abril é conhecido como o mais chuvoso do ano.

“Alguns municípios definem este período como Operação Guarda Chuva. Nesse sentido, todo síndico deve estabelecer ações preventivas para eliminar ou minimizar os riscos causados pelas chuvas nessa época”, afirma João Carlos Tobias, especialista em Segurança do Trabalho.

Anualmente, no período de outubro e novembro, o síndico profissional Nilton Savieto faz uma checagem completa nos condomínios que administra, em São Paulo. “Essa checagem deve ser feita obrigatoriamente”, diz.


Veja os itens para verificação:

  • Limpar todos os ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio).

  • Colocar ou trocar as telas nos ralos das áreas comuns por onde passa água para rede pluvial: evita entupimento ao minimizar a quantidade de sujidade.

  • Verificar todos os toldos, coberturas, telhados, luz piloto (no topo do prédio), antenas.

  • Verificar a saúde das árvores, arbustos e solicitar na prefeitura as devidas podas. (Se suspeitar de risco de queda, acionar a prefeitura).

  • Verificar se nas áreas comuns está afixada a placa de alerta conforme a NBR 5419/2015: “Não circular pelas áreas externas do edifício em caso de tempestade”.

  • Fazer a revisão geral do gerador com troca de óleo, filtros e limpeza do tanque de combustível, após abastecer.

  • Testar e verificar todo o sistema de iluminação de emergência, com revisão de lâmpadas e, em caso de baterias, se estas estão com vida útil adequada, caso contrário providenciar a troca.

  • Revisar todos os quadros de elétrica.

  • Conferir as bombas que fazem a retirada de água do prédio, as bombas de poços.

  • Fazer a limpeza do poço do elevador, revisando se não há infiltração ou água empossada (ideal que tenham backup para emergência).

  • Verificar se todo o encanamento está identificado para ação rápida, em caso de necessidade de fechamento imediato.

  • Revisar o sistema de segurança abastecido pelo gerador, em caso de falta de energia.

  • Revisar os portões, verificar se o sistema elétrico/eletrônico está protegido das chuvas e aterrado, além de estar sendo alimentado pelo gerador em caso de falta de energia.

  • Limpar a tubulação de água de chuva e esgoto, caixas de esgoto no térreo e drenos nos jardins, fazendo com que fiquem livres e evitando problemas nos apartamentos mais baixos ou na área comum do prédio.

  • Verificar a fixação de barreira mecânica. Verificar as condições de limpeza e impermeabilização de respiros de subsolos.

  • Verificar o topo do prédio, garagens e térreo evitando que tenhamos vazamentos ou infiltrações.

  • No caso de portaria virtual/remota, o síndico deve fazer uma reunião com a empresa para criar o procedimento de emergência para possíveis problemas de comunicação, como duplicar a forma de comunicar acesso em caso de falta de energia.


Infiltração na laje de cobertura: quem paga a conta?

Quando há problemas de infiltração, inundação etc na cobertura, no telhado ou em apartamentos inferiores à cobertura de um condomínio, de quem é a responsabilidade pela manutenção, pela conservação e pela indenização dos prejuízos?

O advogado Zulmar Koerich esclarece que há duas situações:

  1. Estrutura do prédio: telhado ou cobertura que atende à estrutura coletiva do condomínio, segundo o artigo 1331 do Código Civil, pertence a todos os condôminos e a responsabilidade e o dever de manutenção e conservação é do condomínio;

  2. Cobertura privativa: quando a última unidade do prédio é uma cobertura, aplica-se o artigo 1344 do Código Civil, que atribui claramente ao proprietário a responsabilidade pelas despesas pela sua conservação “de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.” Quaisquer prejuízos decorrentes de infiltrações, alagamentos etc por falha nessa conservação deverão ser ressarcidos pelo condômino da unidade.


Medidas para os dias de chuva forte

É importante que o síndico tenha um plano de contingência customizado para o seu condomínio que inclua medidas para os dias de chuva forte e situações de alagamento.

Quem não lembra do caso da Lamborghini Huracán que ficou com água na altura dos faróis na garagem alagada de um prédio na Vila Leopoldina, em São Paulo, no fatídico 10 de fevereiro de 2020?

O carro de mais de R$ 1 milhão não tinha seguro. E um detalhe importantíssimo: mesmo os condomínios com seguro contra alagamentos não cobrem os carros estacionados - veja mais abaixo em “Seguro do Condomínio”.

Os especialistas entrevistados listaram os seguintes tópicos que podem servir como base para a elaboração do plano de contingência:

  • Não permitir uso de quadras, playgrounds ou piscina. Melhor bloquear o acesso à área comum, especialmente de crianças.

  • No caso específico do playground, é importante deixar a manutenção em dia para evitar problemas como peças soltas e o perigo de atingirem alguém. Saiba mais sobre manutenção de playgrounds

  • Em casos de tempestades mais sérias, solicitar aos condôminos que desliguem aparelhos eletroeletrônicos das tomadas e, se o condomínio não tiver gerador, evitarem o uso do elevador.

  • Avisar idosos para não sair e não pegar elevador.

  • Desligar equipamentos com risco de ficarem submerso para não queimar e não causar incêndio. Exemplos: portão e elevador.

  • Deixar fluxo de água correr. “Às vezes vai precisar deixar um portão aberto porque a água pode arrastá-lo e causar acidentes graves. envolvendo moradores, transeuntes e carros, a depender da configuração do condomínio”, justifica Elis Rocha.

  • Fotografar ou filmar a ocorrência para documentar, em caso de precisar acionar o seguro do condomínio.

Este plano de contingência deve ser divulgado a todos os funcionários e moradores. “Compartilhe esse documento com todos e, de tempos em tempos, faça comunicados para reforçar as medidas e simulação, em um café da manhã, para repassar os pontos”, sugere Elis Rocha.

As instalações elétricas exigem cautela

O Brasil é o país que mais sofre com a incidência de raios no mundo. Caem cerca de 70 milhões por ano, chegando a atingir 300 pessoas — sendo que cerca de 100 vítimas são fatais.

“O síndico tem autonomia para investir neste tipo de manutenção, sem que seja aprovado em assembleia. Ele deve sempre exigir das empresas de manutenção laudo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica Tobias.

Importante saber que a ART é um instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados e assegura que foram realizadas por um profissional habilitado.


Pontos de Atenção

Nos quadros de energia elétrica, é importante verificar a correta instalação de terra e neutro. “É desejável que nos quadros tenham os dispositivos protetores de surto (DPS) para protegerem os equipamentos em caso de raios”, recomenda Savieto.

Os para-raios precisam estar em perfeita ordem. O engenheiro Zeferino Velloso orienta a verificação por meio da medição ôhmica para garantir o funcionamento das descidas (que devem ser conforme quantidade prevista em projeto).

“Verifique se as antenas estão conectadas — assim como quaisquer elementos metálicos na cobertura — ao sistema de aterramento do edifício”, reforça o engenheiro Velloso.

Ao executarem as instalações, as operadoras de TV a cabo devem fazer o aterramento de todo sistema e conectar ao sistema de para-raios. “As antenas coletivas não podem ser mais altas que os para-raios”, acrescenta Tobias.


Condomínios sem gerador precisam de cuidados extras

Muitos condomínios não contam com grupo gerador. Nesses casos, uma medida preventiva interessante é que o síndico ou a administradora converse com o zelador e os funcionários para que eles saibam como agir em caso de queda de energia.

“Para citar um exemplo, se o prédio estiver sem luz, o zelador ou um funcionário vai precisar abrir e fechar manualmente as portas. Ele vai ter que fazer uma série de operações, também manualmente no elevador”, afirma Nilton Savieto.

Outro ponto crítico em condomínios sem gerador diz respeito às bombas. Com as chuvas e sem energia elétrica, as fossas dentro do prédio poderão encher e a água não vai sair. Aí pode virar um problema sério.

“O zelador terá que ficar atento. Se isso acontecer, vai precisar de uma bomba movida à gasolina, uma mangueira, e operar manualmente, o que é complicado”, observa o síndico profissional.

CONDOMÍNIOS SEM GERADOR PRECISAM DE:

  • Um bom sistema de iluminação de emergência. Os bombeiros pedem autonomia de, pelo menos, 50 minutos, mas já existem no mercado baterias de 3 horas. Também pode optar pelo sistema autônomo de emergência com duração de 50 minutos. Estes sistemas precisam iluminar os acessos, as escadas, a garagem e os portões. Essas áreas não podem ficar escuras nunca. “É importante realizar um teste prévio para verificar a capacidade de fornecimento de energia das baterias”, lembra o engenheiro.

  • Três jogos de lanternas na portaria. Isso é importante, mesmo com as lanternas de celular. E aí nos casos de não ter gerador, o elevador vai parar onde estiver. Eles precisam assegurar que não tenha ninguém no elevador. Elas funcionarão para ir à garagem, verificar os elevadores, subir nos andares e circular em outros locais do condomínio.

  • Bateria extra ou no-break para o interfone. É importante verificar se está em pleno funcionamento para que funcione bem, mesmo sem energia elétrica.


Não faça obras no período de chuvas

Normalmente, obra não se faz no período de férias — dezembro e janeiro. Uma das razões é que os objetos usados podem voar ou cair com um vento forte ou chuva, e machucar alguém. Tudo o que for mexer na estrutura em época de chuvas pode trazer problemas. Assim, melhor evitar.

No caso de infiltrações, se existem, deveriam ter sido reparadas na época de estiagem. “No verão não é recomendável fazer esse tipo de reparos.

Mas se forem emergenciais e em lajes sobre áreas habitadas, o ideal é montar toldos sobre a área que será trabalhada para evitar danos à(s) unidade(s) abaixo. Os mesmos cuidados devem ser tomados com as obras de impermeabilização”, diz o engenheiro Velloso.


Atenção aos acidentes causados pelos vendavais

Ventos muito fortes são capazes de causar estragos na fachada e no entorno do condomínio. E, principalmente, podem ocasionar acidentes graves se algo atingir uma pessoa.

Por isso, durante a preparação do condomínio para as chuvas de verão, todos os objetos e as partes que possam se soltar e voar com um vendaval devem ser verificadas e devidamente afixadas. Ou ainda, se for o caso, removidas para evitar que atinjam alguém ou algo, como uma porta de vidro, por exemplo. Se precisar, oriente os condôminos. Atente para:

  • Antenas

  • Para-raios

  • Pastilhas da fachada

  • Janelas

  • Vasos

  • Grades

  • Toldos

  • Telhados